Quelques contrôles simples pour protéger votre logement et vos revenus locatifs pendant l’été

Les vacances approchent, les valises sont prêtes et votre logement locatif semble fonctionner sans difficulté.

Pour un propriétaire bailleur, quelques vérifications avant le départ permettent pourtant d’éviter qu’un incident mineur ne devienne un problème plus important pendant une absence prolongée.

Assurance du locataire, loyers, Garantie des Loyers Impayés, assurance Propriétaire Non Occupant, coordonnées utiles ou documents du bail : voici 7 points à contrôler avant de partir en vacances.

Le Cabinet Guisnet accompagne les propriétaires bailleurs dans la protection de leur logement et de leurs revenus locatifs.

1. Vérifiez que votre locataire est bien assuré

Le locataire d’un logement constituant sa résidence principale doit généralement être assuré contre les risques locatifs dans les conditions prévues par la réglementation.

En tant que propriétaire, vous pouvez lui demander une attestation d’assurance lors de la remise des clés puis chaque année.

Avant votre départ, vérifiez donc que vous disposez d’une attestation d’assurance habitation en cours de validité.

Cette précaution peut s’avérer particulièrement utile en cas de :

dégât des eaux ;
incendie ;
explosion ;
dommage causé à un voisin ;
sinistre affectant simultanément plusieurs logements.

Conservez l’attestation avec votre bail et les coordonnées du locataire dans un dossier facilement accessible.

En cas de sinistre pendant vos vacances, vous gagnerez un temps précieux.

2. Contrôlez votre assurance Propriétaire Non Occupant

L’assurance du locataire ne protège pas nécessairement tous les risques auxquels le propriétaire est exposé.

Une assurance Propriétaire Non Occupant, ou PNO, peut compléter la protection du logement, notamment lorsqu’un sinistre engage la responsabilité du propriétaire ou lorsque les garanties du locataire ne suffisent pas.

Selon le contrat souscrit, elle peut notamment couvrir certains dommages liés à :

un incendie ;
un dégât des eaux ;
un événement climatique ;
un dommage électrique ;
la responsabilité civile du propriétaire ;
une période de vacance entre deux locataires.

Avant de partir, vérifiez :

que le contrat est toujours en vigueur ;
que l’adresse du logement est correcte ;
que le bien est bien déclaré comme loué ou temporairement vacant ;
que les caractéristiques du logement n’ont pas changé ;
que vos coordonnées sont à jour.

Vous avez réalisé des travaux importants ou modifié l’usage du logement ? Signalez-le à votre assureur.

Découvrir l’assurance Propriétaire Non Occupant du Cabinet Guisnet

3. Assurez-vous de pouvoir être contacté en cas d’urgence

Un dégât des eaux, une panne importante ou un problème dans les parties communes peut survenir pendant votre absence.

Vérifiez que votre locataire dispose :

de votre numéro de téléphone ;
d’une adresse électronique valide ;
des coordonnées du gestionnaire ou du syndic, le cas échéant ;
des coordonnées de l’assurance à contacter lorsque cela est utile.

Si vous partez dans une zone où vous serez difficilement joignable, vous pouvez également désigner une personne de confiance capable de vous prévenir.

Pour un logement en copropriété, gardez également à portée de main :

les coordonnées du syndic ;
le numéro du contrat d’assurance de l’immeuble ;
les coordonnées du gardien, s’il existe ;
les références de votre propre assurance PNO.

L’objectif n’est pas d’être disponible en permanence pendant vos vacances, mais de permettre une réaction rapide lorsqu’une urgence l’exige.

4. Vérifiez le paiement des loyers avant votre départ

Avant de fermer votre ordinateur pour quelques semaines, contrôlez que les derniers loyers et charges ont bien été reçus.

Une erreur bancaire, un prélèvement interrompu ou un premier retard de paiement peut facilement passer inaperçu pendant les congés.

Quelques points méritent d’être vérifiés :

dernier loyer reçu ;
montant correspondant au bail ;
régularisation éventuelle des charges ;
coordonnées bancaires toujours valides ;
absence de retard antérieur non régularisé.

Un impayé existe dès lors que le loyer n’est pas réglé conformément aux conditions prévues par le bail.

Il est préférable d’identifier rapidement un incident afin de pouvoir dialoguer avec le locataire et, si nécessaire, déclencher les démarches prévues par votre contrat d’assurance.

5. Vérifiez les modalités de votre Garantie des Loyers Impayés

Si vous avez souscrit une Garantie des Loyers Impayés (GLI), profitez de cette vérification estivale pour retrouver les principales règles du contrat.

Regardez notamment :

comment déclarer un premier impayé ;
dans quel délai effectuer la déclaration ;
quels justificatifs doivent être transmis ;
quelles relances doivent être effectuées ;
quelles sommes sont garanties ;
si les dégradations immobilières sont incluses ;
si une protection juridique est prévue.

Une assurance loyers impayés peut permettre au propriétaire de sécuriser ses revenus locatifs et de bénéficier d’un accompagnement dans certaines démarches de recouvrement, dans les conditions prévues au contrat.

Si vous ne disposez pas encore d’une GLI, l’été peut être un bon moment pour faire le point sur la protection de votre investissement.

Le Cabinet Guisnet a développé BailleurAssur, un service spécialisé dans l’assurance des propriétaires bailleurs et la protection de leurs revenus immobiliers.

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Vous souhaitez connaître le coût d’une couverture pour votre logement ?

Demander un devis Garantie des Loyers Impayés

Vous pouvez également consulter notre page consacrée à la GLI :

Découvrir la Garantie des Loyers Impayés du Cabinet Guisnet

6. Si vous changez de locataire cet été, faites vérifier son dossier avant de signer

La période estivale correspond à de nombreux changements de logement, notamment avant la rentrée de septembre.

Si votre locataire donne son congé ou si vous recherchez déjà son remplaçant, ne précipitez pas la signature du nouveau bail.

Avant de vous engager, vérifiez les justificatifs que la réglementation vous autorise à demander et assurez-vous de la cohérence du dossier.

Selon la situation du candidat, l’analyse peut notamment porter sur :

sa situation professionnelle ;
ses revenus ;
les justificatifs transmis ;
le montant du loyer ;
son taux d’effort ;
les éventuelles autres ressources prises en compte.

La liste des justificatifs pouvant être demandés à un candidat locataire est encadrée par la réglementation.

Si vous souhaitez assurer le futur locataire avec une GLI, il est préférable de faire vérifier son éligibilité avant la signature définitive du bail ou la remise des clés.

Vérifiez l’éligibilité de votre candidat locataire en ligne

Le Cabinet Guisnet met à votre disposition un parcours permettant de déposer le dossier d’un candidat et de vérifier son éligibilité à la Garantie des Loyers Impayés.

Vérifier l’éligibilité de mon locataire

La validation du dossier ne doit pas être confondue avec la souscription définitive du contrat : l’assurance reste soumise aux conditions et critères d’acceptation applicables.

Attention au cumul entre caution et assurance loyers impayés

Lorsqu’un propriétaire souscrit une assurance couvrant les loyers impayés, il ne peut généralement pas demander simultanément une caution personnelle au locataire.

Une exception existe notamment lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.

Avant de demander plusieurs garanties au candidat, vérifiez donc les règles applicables.

Consulter les informations de l’ANIL sur les impayés de loyers

7. Regroupez les documents utiles avant votre départ

Enfin, rassemblez les principaux documents liés au logement dans un dossier numérique accessible même lorsque vous êtes en déplacement.

Conservez notamment :

le bail ;
l’état des lieux d’entrée ;
l’attestation d’assurance du locataire ;
votre contrat PNO ;
votre contrat GLI ;
les coordonnées du locataire ;
les coordonnées du syndic ;
les derniers justificatifs de loyers ;
les factures de travaux importants ;
les diagnostics ;
les éventuels échanges concernant un sinistre ou un litige.

Vous pouvez également conserver une copie dans un espace sécurisé distinct de votre ordinateur personnel.

En cas de problème pendant votre absence, vous pourrez retrouver rapidement les informations demandées par votre assureur, votre locataire ou le syndic.

La checklist du propriétaire avant les vacances

Avant de partir, vérifiez simplement :

attestation d’assurance du locataire à jour ;
contrat PNO en vigueur ;
coordonnées du locataire et du syndic accessibles ;
loyers correctement encaissés ;
procédure de déclaration GLI connue ;
dossier du futur locataire validé si changement en cours ;
documents du logement sauvegardés et accessibles.

Quelques minutes consacrées à ces vérifications peuvent éviter beaucoup de démarches au retour.

GLI, PNO : quelles assurances pour protéger un propriétaire bailleur ?

Ces deux assurances répondent à des objectifs différents.

La Garantie des Loyers Impayés

Elle protège principalement les revenus locatifs lorsque le locataire ne règle plus le loyer.

Selon la formule souscrite, elle peut également comprendre :

les frais de recouvrement ;
les démarches contentieuses ;
une protection juridique ;
certaines dégradations locatives.

L’assurance Propriétaire Non Occupant

Elle vise principalement à protéger le logement et la responsabilité du propriétaire contre certains dommages matériels et événements prévus au contrat.

Pour un propriétaire bailleur, PNO et GLI sont donc complémentaires : l’une protège principalement le bien, l’autre sécurise principalement les revenus locatifs.

Et si un loyer n’est pas payé pendant vos vacances ?

Ne laissez pas passer plusieurs mois avant de réagir.

Commencez par vérifier qu’il ne s’agit pas :

d’un simple retard bancaire ;
d’une erreur de virement ;
d’un changement exceptionnel de date de paiement.

Contactez ensuite rapidement le locataire.

Si vous disposez d’une GLI, consultez immédiatement votre contrat afin de respecter les délais et démarches de déclaration.

L’ANIL recommande également d’agir dès le premier incident de paiement et rappelle que les démarches diffèrent selon qu’une caution ou une assurance loyers impayés a été mise en place.

Consulter le guide de l’ANIL consacré aux loyers impayés

Pourquoi faire le point avec le Cabinet Guisnet ?

Le Cabinet Guisnet accompagne les propriétaires dans la protection de leur patrimoine immobilier et de leurs revenus locatifs.

Nous pouvons notamment étudier :

votre Garantie des Loyers Impayés ;
votre assurance Propriétaire Non Occupant ;
l’assurance de votre immeuble ;
votre assurance emprunteur ;
la protection juridique liée au logement.

Avec BailleurAssur, nous avons également développé un espace spécialisé destiné aux propriétaires bailleurs souhaitant mieux sécuriser leurs investissements.

Découvrir BailleurAssur

Questions fréquentes

La Garantie des Loyers Impayés est-elle obligatoire ?

Non. La GLI n’est pas une assurance obligatoire pour tous les propriétaires.

Elle permet néanmoins de transférer à l’assureur une partie du risque financier lié à un impayé, dans les limites et conditions prévues au contrat.

Puis-je souscrire une GLI si mon locataire est déjà dans le logement ?

Certaines situations peuvent être étudiées pour des locataires déjà en place.

Les conditions dépendent notamment de l’ancienneté du bail, de l’historique des paiements et des règles de souscription de l’assureur.

Puis-je demander une caution en plus de la GLI ?

En principe, le cumul d’une assurance loyers impayés et d’une caution personnelle n’est pas autorisé.

Une exception existe notamment lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.

Mon locataire doit-il renouveler son attestation d’assurance tous les ans ?

Le propriétaire peut demander au locataire de justifier qu’il est assuré contre les risques locatifs lors de la remise des clés puis chaque année.

Une assurance PNO remplace-t-elle l’assurance du locataire ?

Non.

L’assurance PNO et l’assurance habitation du locataire répondent à des risques et responsabilités différents. Elles peuvent intervenir de manière complémentaire selon la nature du sinistre.

Vous êtes propriétaire bailleur ?

Avant de partir en vacances, profitez-en pour vérifier que votre logement et vos revenus locatifs sont correctement protégés.